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    國家統計局:前5月全國房地產開發投資和銷售增速有所回落
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    前5月,全國房地產開發投資和銷售增速有所回落,但仍處于高位。專家表示,由于新冠肺炎疫情影響,去年同期相關數據呈現前低后高的走勢,導致今年投資和銷售累計增速逐月走低。值得注意的是,在融資環境收緊的背景下,房地產開發企業到位資金結構有所變化。

    投資增速放緩但仍處高位

    1月~5月,全國房地產開發投資54318億元,同比增長18.3%,相比1月~4月投資增速21.6%,下滑3.3個百分點。諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙認為,開發投資累計同比增速自2月上升至高點38.3%后連續3月收窄,但增速水平仍維持在較高水平,房企投資信心仍存。

    值得注意的是,由于新冠肺炎疫情,去年全國房地產開發投資在2月跌落谷底,隨著疫情得到有效控制,投資逐漸恢復正常水平,造成今年相關數據的同比基數不斷增大,同比增速出現逐步滑落的趨勢。與無疫情影響的2019年同期數據相比,今年1月~5月全國房地產開發投資增長17.9%,1月~4月則增長17.6%,增速穩中有擴。

    單月來看,今年5月開發投資額為14078億元,環比上漲11.2%。貝殼研究院高級分析師潘浩認為,半年業績壓力導致房企在5月加大投資力度,5月新開工面積為2.0444億平方米,環比增長15.2%。隨著集中供地的持續推進,新開工面積對開發投資的促進作用仍將持續。

    竣工面積增速大于新開工面積增速。1月~5月,房屋竣工面積2.7583億平方米,同比增長16.4%;房屋新開工面積7.4349億平方米,同比增長6.9%。單月來看,5月房屋竣工面積為4847萬平方米,環比增長34.12%,房屋新開工面積為2.044億平方米,環比增長15.23%。開源證券認為,集中供地、融資收緊、銷售增速回落等因素對房企開工形成一定壓制。東方證券認為,2021年為竣工大年,竣工對新開工存在一定擠出效應。隨著土地市場逐漸活躍,預計下半年新開工面積可能會再度小幅升高。

    土地購置面積今年首次負增長。1月~5月,房企土地購置面積4396萬平方米,同比下降7.5%,1月~4月為同比增長4.8%;土地成交價款1931億元,同比下降20.5%,1月~4月為同比下降29.2%。

    樓市需求依然旺盛

    1月~5月,商品房銷售面積6.6383億平方米,同比增長36.3%;比2019年同期增長19.6%,兩年平均增長9.3%。商品房銷售額7.0534萬億元,增長52.4%;比2019年同期增長36.2%,兩年平均增長16.7%。

    廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為,今年年初以來,全國商品房銷售面積同比增速連續三個月收窄,但銷售面積依舊處于高位,比無新冠肺炎疫情影響的2019年高19.6%,顯示當前樓市需求依然旺盛。銷售金額增長幅度高于銷售面積增長幅度,一方面是因為熱點城市房價上漲,另一方面是因為房企在熱點城市及都市圈的銷售比重增加。

    從單月數據來看,5月商品房銷售面積1.6078億平方米,環比增長12.45%;商品房銷售額1.6925萬億元,環比增長11.12%。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,5月市場依然保持較高活躍度,但是,不少城市出臺調控政策抑制房價過快上漲,導致5月全國商品房銷售額環比漲幅小于全國商品房銷售面積增幅。

    據貝殼研究院統計,5月南京、北京、深圳、西安等13個城市發布15次房產調控政策。其中,多個城市年內多次調控,且為前期政策的升級,分別從限購、限售、公開搖號、捂盤惜售及人口落戶等角度出臺相關政策,潘浩認為,預計短期內調控升級仍將延續,這對商品房價格起到了較好的穩定作用。

    分地區來看,東部地區銷售表現亮眼。東部地區商品房銷售面積28385萬平方米,同比增長42.5%;銷售額41511億元,增長61.8%。中部地區商品房銷售面積18003萬平方米,增長41.3%;銷售額13760億元,增長55.3%。西部地區商品房銷售面積17890萬平方米,增長24.9%;銷售額13497億元,增長31.0%。東北地區商品房銷售面積2106萬平方米,增長22.2%;銷售額1766億元,增長22.3%。

    銷售回款占比持續提升

    1月~5月,房地產開發企業到位資金8.138萬億元,同比增長29.9%;比2019年同期增長22.0%,兩年平均增長10.5%。其中,國內貸款1.0873萬億元,增長1.6%;利用外資25億元,下降26.5%;自籌資金2.2686萬億元,增長12.8%;定金及預收款3.1738萬億元,增長62.9%;個人按揭貸款1.34萬億元,增長32.0%。

    潘浩認為,低基數導致房地產開發企業到位資金同比增幅處于高位。但需要注意的是,2020年下半年以來房地產金融環境持續收緊,各項到位資金盡管保持同比增長,但增速持續下降。銷售回款占比持續提升,為房企到位資金的主要來源。國家統計局數據顯示,定金及預收款在房地產開發企業到位資金的占比由1月~3月的37.41%上升至1月~5月的39%。

    李宇嘉認為,全國房地產開發企業到位資金同比增速繼續保持在高位,但結構發生了很大變化。由于信貸緊縮,國內貸款、個人按揭貸款增速明顯收窄。

    單月數據來看,5月房企到位資金1.7838萬億元,環比增長10.95%。其中,國內貸款1830億元,環比增長0.49%;個人按揭貸款2662億元,環比下降8.05%。

    方正證券認為,房企到位資金增速面臨持續下滑壓力。3月下旬以來,信貸持續收緊,房貸利率持續上行,多地嚴審購房首付資金來源,且合理控制房貸占比,房貸審批時間拉長,預計個人按揭貸款的增速將持續收窄。

     

     

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